На фоне интенсивного строительства жилья, увеличилось количество объектов, которые вводятся без разрешения на строительство или с нарушением градостроительного законодательства, а в судах все больше дел о признании права собственности на такие объекты, либо о сносе данных объектов.

Действующая редакция пункта 1 статьи 222 ГК РФ уточняет признаки самовольной постройки. Ею является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Достаточно хотя бы одного из указанных в данном пункте признаков для признания судом этого имущества самовольной постройкой, подлежащей сносу. Указанные обстоятельства устанавливаются и проверяются посредством проведения судебной строительной экспертизы по ходатайству сторон или по инициативе суда.

Дела о сносе самовольной постройки, а ровно о запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны районному суду по месту нахождения спорного объекта.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ устанавливает два последствия для того, кто создал самовольную постройку. Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе заключить сделку по отчуждению в целом или ее части, не может владеть и пользоваться. Во-вторых, данный объект подлежит сносу в административном порядке либо по решению суда.
Одним из способов защиты права на самовольную постройку является признание права собственности, который возможен в случае, если лицо, по какой-либо причине независящей от него лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект в том порядке, который определен нормативными актами, связанными с градостроительной деятельностью и с использованием земель.
Согласно статьям 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ, что за разрешением на строительство (реконструкцию) на земельном участке и разрешением на ввод в эксплуатацию застройщик должен обращаться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
До начала нового строительства или реконструкции существующего объекта недвижимости, сноса старого и возведения нового объекта, необходимо:
- иметь земельный участок с разрешенным видом использования;
- озаботиться получением Разрешения в установленном порядке;
- строить то, что допускает категория, вид использования и зона застройки;
- стоить в границах земельного участка, с отступами от границ по правилам землепользования в данном регионе;
- соблюдать пожарные, градостроительные, санитарные нормы и правила.

Реконструкция объекта капитального строительства осуществляется в порядке установленном Градостроительным кодексом. Положения статьи 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой создан новый объект недвижимости. Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта, его частей (высота, количество этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширение, замена и/или восстановление несущих конструкций.

В настоящее время, в Сочи активно ведется самовольное строительство многоквартирных домов на частных земельных участках, предназначенных для возведения индивидуальных жилых домов. Вместо частного дома самовольно возводится многоквартирный дом, в основном, более трех этажей, на строительство которого привлекаются деньги граждан, желающих приобрести жилье.

При этом, застройщик (физическое лицо, предприниматель, «ООО») заключает с гражданами договоры «долевого участия в строительстве жилья», «инвестирование в строительство», даже договоры «займа денежных средств», согласно которым гражданин обязан передать кругленькую денежную сумму, а застройщик обещает взамен «квартиру» или «жилые помещения». При этом, никаких гарантий легализации такого жилья застройщики не предоставляют.
Администрация города отказывается от принятия таких домов в эксплуатацию, ресурсоснабжающие организации не заключают договоры, либо ограничивают поставку воды, электричества и прочее. Государственные органы не регистрируют права собственности на такой объект. Суды вынуждены рассматривать иски о сносе этих самовольных объектов, так как, например, целевое назначение земельного участка и вид разрешенного использования (индивидуальный жилой дом для проживания одной семьи) застройщиком проигнорированы, а строительство ведется без какого-либо контроля со стороны государства.

Чтобы не остаться «у разбитого корыта», то покупатель квадратных метров должен озаботиться правовым статусом земельного участка, наличием Разрешения на строительство многоквартирного дома и гарантиями его возведения, а также безопасностью проживания в нем, согласно заключенному договору, по которому приобретается право на жилье или уже построенные жилые метры.

Если земельный участок не может быть использован под строительство многоквартирного жилого дома, то следует сделать вывод, что возведенный на нем объект имеет признаки самовольной постройки, подлежащей сносу.
В соответствии со ст.264 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права могут быть реализованы лишь при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка (п.2 ст.260 Гражданского кодекса РФ).

Одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не отведенных для этих целей в порядке, установленном законом. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к какой-либо категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, является одним из принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, признаком «самоволки» является нарушение застройщиком строительных норм и правил. Если возведен, по сути, многоквартирный дом, то его возведение должно контролироваться государственным строительным надзором, проверяющим соответствие данного самовольного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Следовательно, в отношении такого объекта действует презумпция общественной опасности, и такой объект считается опасным для жизни и здоровья граждан, которые приобретают в нем жилые помещения для проживания по договорам с застройщиком или собственником земельного участка.

Заключая сделку на приобретение жилья по договору с застройщиком, получите юридическую консультацию и оцените риски ваших денежных вложений.